Airbnb au Maroc : la loi que les investisseurs doivent connaître

Airbnb au Maroc a enregistré +41 % de réservations en 2024, selon Inside Airbnb, faisant de Marrakech l’une des destinations les plus rentables pour les hôtes en Afrique. 

Mais depuis août dernier, une nouvelle loi Airbnb (décret 2.23.441) encadre sévèrement la location courte durée : permis obligatoires, plafonnement à 120 jours/an, sanctions fiscales lourdes… Vous pensez investir ? Voici ce que vous devez absolument savoir pour éviter de perdre temps, argent… et autorisation.

Est-il encore légal de louer via Airbnb au Maroc ?

Oui, mais seulement si vous respectez la nouvelle réglementation imposée par le gouvernement marocain.

Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2.23.441 en août 2023, la loi Air bnb au Maroc encadre strictement la location de courte durée. Louer via Airbnb reste légal en 2025, mais nécessite désormais de répondre à un cadre administratif, fiscal et sécuritaire rigoureux. L’objectif : lutter contre l’économie informelle et rééquilibrer l’accès au logement dans les zones urbaines tendues. Voici ce que prévoit la loi.

Loi 80.14 et décret 2.23.441 : ce qu’il faut comprendre

Le décret 2.23.441, publié au Bulletin officiel en août 2023, complète la loi 80.14 sur les établissements touristiques. Il impose une régulation stricte des locations meublées de courte durée, y compris celles proposées sur Airbnb. Toute activité doit désormais être déclarée et validée par les autorités locales. Cette loi vise principalement à sécuriser l’offre locative et à faire rentrer ces revenus dans le circuit fiscal.

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Une licence d’exploitation désormais obligatoire

Pour louer légalement son bien sur Airbnb, il faut désormais obtenir une licence d’exploitation touristique. Cette autorisation est délivrée par la commune ou la préfecture où se situe le logement. Sans cette licence, toute mise en location est considérée comme illégale, exposant le propriétaire à des sanctions financières et pénales. L’objectif est de filtrer les logements non conformes aux normes de sécurité et d’hygiène.

Les documents exigés pour être en conformité

La demande de licence doit inclure : une copie de la carte nationale d’identité, un contrat d’assurance habitation, des photographies du logement, une attestation de conformité technique (sécurité incendie, gaz, électricité), et dans certains cas, le permis d’habiter. Ce dossier est à déposer auprès de l’administration locale, qui effectue un contrôle sur place avant validation.

Les sanctions en cas de non-respect

Louer sans autorisation peut coûter cher. Les amendes prévues peuvent dépasser 50 000 MAD, accompagnées de saisies de revenus locatifs, voire de gel de comptes bancaires, selon les précisions apportées par la DGI. En cas de fraude fiscale avérée, des pénalités rétroactives peuvent s’appliquer sur plusieurs années, avec intérêts de retard.

Cas pratique : exemple de refus d’autorisation

À Agadir, plusieurs dossiers ont été refusés faute de conformité aux normes de sécurité ou de statut juridique flou du bien (par exemple un titre foncier indivis). Les communes demandent désormais un logement 100 % aux normes, avec détecteur de fumée et extincteur, même pour les studios. L’absence de ces éléments suffit à bloquer une autorisation.

Quelle est la limite de jours autorisée pour un Airbnb au Maroc ?

Depuis 2023, la durée maximale de location sur Airbnb au Maroc est fixée à 120 jours par an.

C’est l’une des mesures phares du décret hébergement touristique 2.23.441, destiné à limiter la pression sur le parc locatif résidentiel. Louer un bien plus de 120 jours par an sans statut d’établissement touristique est désormais illégal. Ce plafond aligne le Maroc sur des pratiques déjà appliquées en France ou au Portugal.

Le seuil des 120 jours/an expliqué

Le plafond annuel de 120 jours concerne tous les logements loués en courte durée par des particuliers. Cela représente environ 4 mois dans l’année. Ce seuil a été mis en place pour éviter la transformation massive de logements destinés à l’habitation principale en meublés touristiques permanents, ce qui nuit à l’offre pour les résidents locaux.

Comment prouver que vous respectez ce quota ?

La traçabilité est assurée via les plateformes elles-mêmes. Airbnb est légalement tenue de fournir aux autorités marocaines des rapports sur les séjours effectués, via le système d’interfaçage fiscal mis en place en 2024. En complément, les hôtes doivent tenir un registre de location, incluant les dates de séjour, le montant perçu et les informations du voyageur.

Cas des multi-propriétaires et conciergeries

Le plafond s’applique par logement, pas par propriétaire. Un investisseur détenant trois biens peut louer chacun 120 jours par an. En revanche, une conciergerie gérant plusieurs appartements sans les déclarer sous forme de société agréée (SARL ou société touristique) tombe dans l’illégalité si le total dépasse les limites autorisées. C’est un point actuellement contrôlé dans des villes comme Marrakech ou Tanger.

Ce qu’en pensent les autorités locales

Dans la pratique, certaines communes ferment les yeux, faute de moyens humains pour suivre les locations. Mais dans les zones touristiques comme Marrakech, Essaouira ou Casablanca, les inspections se multiplient. Plusieurs propriétaires ont été contactés par les services municipaux en 2024 pour justifier leur activité. L’État souhaite intégrer pleinement ces revenus dans le circuit économique formel.

Quelles sont les obligations fiscales pour un hôte Airbnb au Maroc ?

Tout revenu généré via Airbnb au Maroc est imposable et doit être déclaré à la Direction Générale des Impôts (DGI).

La loi fiscale marocaine pour Airbnb ne fait aucune exception pour les locations de courte durée. Depuis 2024, les plateformes comme Airbnb sont intégrées au dispositif de surveillance des revenus locatifs, et les transferts d’argent font désormais l’objet de contrôles automatiques. Ne pas déclarer ces revenus expose à des sanctions lourdes.

Le barème d’imposition locative à connaître

Les revenus issus de la location Airbnb sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif marocain, avec des déductions spécifiques :

Ce barème s’applique après déduction des charges et abattements admis par l’administration fiscale.

Déclarer ses revenus Airbnb à la DGI

Chaque hôte doit intégrer ses revenus Airbnb dans sa déclaration annuelle d’impôt sur le revenu global. Depuis la mise en œuvre de la loi 80.14, les autorités peuvent croiser les données bancaires avec les informations transmises par les plateformes. Les revenus perçus via PayPal, Wise, ou virement direct ne sont plus hors radar.

Le risque de contrôle rétroactif

La DGI a désormais le droit de remonter jusqu’à quatre années en arrière pour exiger les impôts dus non déclarés. Cela inclut les pénalités de retard et des intérêts. En cas de fraude caractérisée, un contentieux fiscal peut être ouvert, avec saisie partielle ou totale des revenus locatifs.

Exemple de calcul d’impôt sur un bien à Marrakech

Un bien loué à 800 MAD/nuit, 90 jours par an, génère 72 000 MAD de revenu brut. Après abattement forfaitaire de 40 % pour frais, le revenu net est de 43 200 MAD. Le montant imposable est donc soumis à 10 %, soit 4 320 MAD d’impôt, après déduction. Sans déclaration, ce montant est considéré comme dissimulé, avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.

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Qui peut légalement exploiter un bien sur Airbnb au Maroc ?

Seuls les propriétaires ou gestionnaires disposant d’une autorisation officielle peuvent louer un bien sur Airbnb de manière légale.

La réglementation marocaine ne reconnaît pas le droit automatique de mise en location. Chaque profil doit répondre à des exigences spécifiques, souvent méconnues des investisseurs étrangers. Voici les cas principaux encadrés par la loi.

Différence entre propriétaire et locataire

Un propriétaire peut déposer une demande de licence à condition que le bien soit à son nom, libre de toute opposition juridique, et conforme aux normes imposées par le décret 2.23.441.

Un locataire, en revanche, n’a pas le droit de sous-louer légalement sur Airbnb, sauf si cela est expressément mentionné dans son bail et autorisé par le propriétaire. De plus, cette sous-location doit également faire l’objet d’une demande d’autorisation municipale. Dans la pratique, très peu de locataires obtiennent cette double validation.

Le syndic peut-il interdire la location courte durée ?

Oui. Même si vous êtes propriétaire et en règle avec la loi marocaine, le syndic de copropriété peut restreindre ou interdire les locations de type Airbnb via le règlement intérieur de l’immeuble. Cette clause est de plus en plus fréquente dans les résidences urbaines et touristiques.

Des jugements récents au Maroc ont donné raison à des syndicats de copropriété ayant assigné en justice des propriétaires causant nuisances et troubles à la jouissance paisible des autres résidents.

Cas particulier des conciergeries et co-hôtes

Une conciergerie ne peut pas gérer de bien Airbnb au Maroc sans être déclarée comme société d’exploitation touristique, généralement sous forme de SARL. Elle doit disposer de contrats écrits avec les propriétaires, être fiscalement en règle, et inscrire chaque bien dans son portefeuille déclaré.

Le co-hôte (souvent un membre de la famille ou un associé) peut publier une annonce en son nom, mais seul le titulaire du bien est juridiquement responsable.

Comment obtenir une autorisation Airbnb au Maroc ?

La location de courte durée via Airbnb est soumise à l’obtention d’une autorisation préalable délivrée par la commune.

Depuis l’entrée en vigueur du décret 2.23.441, tout logement destiné à la location touristique doit obtenir une licence d’exploitation. Sans ce document, aucune activité Airbnb n’est autorisée légalement, même si le bien est conforme.

À quelle administration faut-il s’adresser ?

La demande de licence doit être déposée auprès de la commune ou préfecture de la ville où se situe le logement. Chaque ville a un guichet dédié aux “activités d’hébergement touristique”. À Marrakech, par exemple, cela se fait auprès de la wilaya. À Agadir ou Tanger, c’est la commune urbaine qui traite les dossiers.

Il est conseillé de se présenter physiquement au guichet pour obtenir la liste actualisée des documents demandés.

Liste complète des pièces à fournir

La plupart des communes exigent les pièces suivantes :

• Demande écrite selon un modèle standard 
• Copie de la carte nationale d’identité 
• Copie du titre de propriété ou contrat de bail (avec accord écrit du propriétaire si locataire) 
• Contrat d’assurance responsabilité civile 
• Photos des chambres et espaces communs 
• Attestation de conformité aux normes de sécurité (électricité, gaz, incendie) 
• Permis d’habiter ou attestation d’architecte 

Certaines communes ajoutent un plan de sécurité ou un certificat délivré par les pompiers.

Délais moyens et retours d’expérience terrain

En théorie, le délai de traitement est de 30 jours. Dans la pratique, les délais peuvent s’étirer à 45 voire 60 jours, notamment à Casablanca ou Rabat. Plusieurs témoignages évoquent des retards liés à l’absence de structure administrative claire ou au flou juridique entourant certains biens (ex. : titres indivis, résidence secondaire).

Les villes les plus strictes (et les plus souples)

Les contrôles sont plus stricts à Marrakech, Tanger, Casablanca et Essaouira, où le tourisme est dense. Des villes comme Ouarzazate ou Tétouan, moins surveillées, tolèrent parfois l’activité sans autorisation formelle — ce qui reste toutefois risqué.

Quelles assurances sont recommandées ?

Louer un bien sur Airbnb sans assurance adaptée, c’est exposer son patrimoine personnel à des risques majeurs.

Bien que non encore obligatoire au niveau national, une assurance spécifique est désormais fortement exigée par certaines communes lors de la demande de licence. Elle couvre à la fois les dommages causés au bien, aux tiers, et les responsabilités liées à l’activité touristique.

Les garanties minimales exigées

Pour obtenir une autorisation Airbnb, certaines municipalités comme Rabat ou Marrakech demandent un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle. Il doit inclure :

• Les dommages corporels ou matériels causés aux locataires 
• Les dégâts sur les parties communes (en copropriété) 
• Les sinistres liés aux installations (gaz, électricité, eau) 

Ce contrat doit impérativement être au nom du propriétaire ou de la structure exploitante.

Couvrir les dégâts, les vols et les litiges

En dehors de la responsabilité civile, il est recommandé d’opter pour une assurance multi-risques location courte durée. Elle couvre :

• Les dégâts causés par les locataires (casse, incendie, fuite) 
• Le vol de mobilier ou d’électroménager 
• Les litiges locatifs (ex : refus de départ, nuisances, annulations abusives) 

Certaines compagnies marocaines proposent des contrats spécifiques “Airbnb” avec une prise en charge des pertes d’exploitation.

Comparatif rapide des assurances disponibles

Parmi les assureurs actifs sur ce segment au Maroc, on retrouve Saham, Wafa Assurance, RMA ou encore AtlantaSanad. Les tarifs varient entre 300 et 700 MAD/an pour un studio ou un F2, avec des plafonds d’indemnisation pouvant atteindre 300 000 MAD.

Vérifiez que votre contrat couvre bien la location de courte durée à des non-résidents, une clause parfois absente des contrats standard.

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